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Aumentos de renda vão ser agravados para casas antigas e bem localizadas

por

Manuel Esteves  

A actualização de rendas das casas mais antigas e bem localizadas vai ser agravada caso a actual proposta de lei de Orçamento do Estado (OE) seja aprovada. A proposta ontem divulgada vem alterar a fórmula de cálculo do valor patrimonial tributário (VPT) para efeitos do imposto municipal sobre imóveis, que constitui o indicador central para o apuramento do valor da renda futura. O alcance das alterações inscritas na proposta de OE é diferente consoante os casos, mas é possível deduzir desde já que poderão implicar um agravamento do valor patrimonial e, logo, da renda até 15% ou reduzi-los numa proporção semelhante.

O cálculo do VPT depende da aplicação sobre o valor-base da propriedade (dependente do valor médio de construção e do terreno) de vários coeficientes, respeitantes à área, à afectação da propriedade, localização, qualidade e antiguidade. Uma das alterações diz respeito ao coeficiente de vetustez (relativo à antiguidade), reduzindo o número de escalões de 11 para oito. A principal consequência é a redução do coeficiente aplicado aos prédios com mais de 80 anos, que passa de 0,35 para 0,40, o que representa, grosso modo, um aumento do seu valor e da renda futura respectiva em 5%. Ao mesmo tempo, o factor de vetustez dos prédios com idade entre os 61 e 80 anos desce de 0,45 para 0,4. Ou seja, o Governo uniformizou o critério para prédios acima de 60 anos.

Outra alteração ao IMI relevante para efeitos de actualização da renda diz respeito à introdução de um novo critério relativo ao coeficiente de qualidade e conforto, designado de "localização e operacionalidade relativas". Este critério leva em conta o local onde se situa a casa ou o estabelecimento arrendado, sempre que este "influencia positiva ou negativamente o respectivo valor de mercado", bem como as "características de proximidade envolvência e funcionalidade", como, por exemplo, a "existência de terraços" ou a "orientação da construção". Este factor pode determinar uma variação (superior ou negativa) do coeficiente em 0,1 (quando o locado se destina a fins habitacionais) ou em 0,2 (para os restantes fins). Ou seja, este factor pode determinar aumentos ou reduções da renda futura de 10%, na habitação, ou 20% nos restantes casos.

A proposta de OE avança ainda com alterações à componente da área bruta privativa e dependente dos locados, que passa a ser ajustada em função de vários critérios. Patrícia Almeida, da PwC, explicou ao DN que a principal consequência é a de reduzir o valor de avaliação fiscal de locados com áreas muito elevadas, como por exemplo hotéis ou hospitais, cujo VPT, calculado pelas actuais regras, tende a ultrapassar os limites razoáveis.

O processo legislativo relativo à nova lei de arrendamento urbano, que prevê uma actualização extraordinária das rendas anteriores a 1990, está praticamente concluído. Os senhorios podem solicitar desde há cerca de um mês a nova avaliação fiscal das suas propriedades. Concluído este passo, o senhorio deve ainda apurar o estado de conservação do imóvel, antes de poder reclamar o primeiro aumento de renda.


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